A Reforma Tributária do consumo, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, trouxe uma mudança que muitos proprietários ainda não perceberam. A venda e o aluguel de imóveis, que até hoje não pagavam tributos sobre consumo na maior parte dos casos, passam a ser alcançados pelo IBS e pela CBS. As regras têm reduções importantes e uma transição longa, mas quem compra, vende, aluga ou incorpora imóveis já deve incluir o tema no planejamento.

Quais operações imobiliárias passam a ser tributadas

A lei inclui no campo do IBS e da CBS a venda de imóveis, a locação, a cessão onerosa, o arrendamento, a administração, a intermediação e os serviços de construção. Na prática, todas as etapas da cadeia imobiliária ficam sujeitas aos novos tributos, com tratamento diferenciado para reduzir o impacto sobre o preço final.

Quem é contribuinte

Empresas que atuam com imóveis, como incorporadoras, loteadoras, construtoras e holdings que alugam ou vendem bens, são contribuintes em regra. A pessoa física só passa a ser contribuinte em situações específicas. Na locação, quando a receita anual de aluguéis supera R$ 240 mil e o proprietário tem mais de três imóveis locados. Na venda, quando há alienação de mais de três imóveis no ano ou venda de imóvel construído pelo próprio vendedor em período recente. O proprietário comum que vende sua casa ou aluga um ou dois imóveis fica fora da incidência.

As reduções de alíquota

Para evitar um salto na carga tributária, a lei prevê redução de 50% das alíquotas na venda de imóveis e de 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento. Mesmo assim, como a alíquota padrão somada de IBS e CBS deve ficar em torno de 26% a 28%, a carga efetiva sobre a venda pode superar 13%, e sobre o aluguel, ficar próxima de 8%, antes dos demais redutores.

Redutor de ajuste e redutor social

Na venda, a base de cálculo não é o valor total do imóvel. Ela é diminuída pelo redutor de ajuste, que corresponde, em linhas gerais, ao valor de aquisição do imóvel e aos tributos e custos incorridos. Para imóveis que já pertenciam ao vendedor antes da vigência das novas regras, a lei permite usar um valor de referência, o que tende a reduzir a base tributável.

Existe ainda o redutor social. Na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial, a base é reduzida em R$ 100 mil. Na locação residencial, a redução é de R$ 600 por mês, por imóvel. Para aluguéis residenciais de menor valor, esse mecanismo diminui bastante o tributo devido.

O calendário da transição

Em 2026, o IBS e a CBS são cobrados apenas em caráter de teste, com alíquotas simbólicas e possibilidade de compensação. A CBS entra em vigor de forma plena em 2027, substituindo PIS e Cofins. O IBS cresce gradualmente entre 2029 e 2032, enquanto o ISS e o ICMS diminuem na mesma proporção, até a extinção desses tributos em 2033.

Contratos de locação com prazo determinado firmados antes da publicação da lei, e registrados ou informados às autoridades até 31 de dezembro de 2025, puderam optar por um regime transitório com alíquota fixa reduzida até o fim do contrato.

O que não muda

O ITBI, cobrado pelo município na transmissão do imóvel, continua existindo. O ITCMD, cobrado pelo estado nas heranças e doações, também, agora com as novas regras da Lei Complementar 227/2026. O imposto de renda sobre o ganho de capital e sobre os aluguéis segue suas próprias normas. A Reforma soma novos tributos ao cenário, sem eliminar esses.

Impactos práticos para quem investe em imóveis

• holdings que alugam imóveis precisam projetar o custo da CBS a partir de 2027 e revisar contratos;
• contratos de locação longos devem prever o repasse ou a divisão dos novos tributos;
• incorporadoras e loteadoras devem guardar documentos de custo para aproveitar créditos e o redutor de ajuste;
• a comparação entre manter imóveis na pessoa física ou em empresa ganhou um fator novo.

Conclusão

A tributação de imóveis pelo IBS e pela CBS chega com reduções relevantes, mas altera a conta de quem vende ou aluga com frequência, especialmente por meio de empresas. Revisar contratos, organizar documentos de aquisição e simular a carga nos próximos anos evita surpresas quando a transição avançar.

A SAL Consultoria analisa os efeitos da Reforma Tributária sobre carteiras de imóveis, contratos de locação e holdings patrimoniais. Atos privativos da advocacia são conduzidos por advogado parceiro regularmente inscrito na OAB.