No inventário, uma decisão costuma passar despercebida e tem efeito direto no bolso dos herdeiros anos depois. Trata-se do valor pelo qual os imóveis são transferidos. A lei permite que os bens sejam recebidos pelo valor que constava na declaração de imposto de renda do falecido ou pelo valor de mercado. Cada opção tem consequências diferentes no imposto pago agora e no imposto que será pago quando o imóvel for vendido.

O que diz a lei

O artigo 23 da Lei 9.532/1997 prevê que, na transferência de bens por herança, os imóveis podem ser avaliados pelo valor declarado pelo falecido ou pelo valor de mercado. Se os herdeiros escolherem o valor de mercado e ele for maior que o declarado, a diferença é tratada como ganho de capital e tributada em nome do espólio, com alíquotas de 15% a 22,5%. Se mantiverem o valor declarado, não há imposto de renda no inventário.

Manter o valor antigo

A principal vantagem é não pagar imposto de renda durante o inventário, momento em que a família muitas vezes já está arcando com ITCMD, custas de cartório ou judiciais e honorários. Para imóveis que os herdeiros pretendem conservar por muito tempo, como a casa da família ou imóveis destinados à renda de aluguel, essa costuma ser a escolha natural.

A desvantagem aparece na venda. O custo de aquisição do herdeiro será o valor antigo, muitas vezes muito abaixo do preço atual. Quando vender, ele pagará imposto sobre toda a valorização acumulada, inclusive a ocorrida enquanto o imóvel pertencia ao falecido.

Atualizar para o valor de mercado

Quando há intenção de vender o imóvel logo após a partilha, atualizar o valor no inventário pode fazer sentido. O imposto sobre a valorização é pago pelo espólio e, na venda posterior, o ganho dos herdeiros será pequeno ou inexistente. A vantagem fica maior quando a venda será feita por vários herdeiros, cada um com outros bens, que dificilmente se enquadrariam nas isenções do imposto de renda.

Por outro lado, ao vender como pessoa física, o herdeiro pode ter acesso a isenções, como a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias ou a venda do único imóvel de até R$ 440 mil. Também pode aplicar os fatores de redução previstos em lei. Se algum herdeiro se enquadrar nessas situações, manter o valor antigo e usar a isenção na venda pode ser mais vantajoso do que pagar imposto no inventário.

A relação com o ITCMD

O ITCMD é calculado sobre bases próprias, definidas pela legislação estadual. Em São Paulo, o imposto incide atualmente à alíquota de 4% e, para imóveis urbanos, a jurisprudência tem admitido o valor venal do IPTU como base. Isso significa que o valor escolhido no imposto de renda não altera, em regra, o ITCMD paulista hoje.

O cenário vai mudar. A Lei Complementar 227/2026 estabelece que o ITCMD deverá considerar o valor de mercado dos bens, com regras que passam a valer a partir de 2027 nos estados que adaptarem suas leis. Quando o ITCMD já for pago sobre o valor de mercado, a lógica de manter valores defasados no imposto de renda perde parte do sentido, e a coerência entre as duas declarações ganha importância.

Exemplo simplificado

Um imóvel declarado pelo falecido por R$ 200 mil vale hoje R$ 900 mil. Se os herdeiros atualizarem o valor no inventário, o espólio pagará 15% sobre R$ 700 mil, ou R$ 105 mil. Se mantiverem o valor declarado e venderem o imóvel um ano depois pelos mesmos R$ 900 mil, o imposto será calculado sobre ganho semelhante, mas poderá ser evitado se cada herdeiro reinvestir sua parte em imóvel residencial no prazo legal. Se o imóvel não for vendido, nenhum imposto de renda será devido.

Cuidados práticos

• definir com os herdeiros, antes das primeiras declarações, quais imóveis serão vendidos e quais serão mantidos;
• reunir documentos de benfeitorias feitas pelo falecido, que podem aumentar o custo de aquisição;
• conferir se a matrícula e a declaração de imposto de renda trazem informações coerentes;
• registrar a opção corretamente na declaração final de espólio.

Conclusão

Atualizar ou não o valor dos imóveis no inventário é uma decisão que precisa considerar o destino de cada bem, a situação fiscal de cada herdeiro e as mudanças no ITCMD. Uma simulação feita no início do inventário evita pagar imposto desnecessário agora ou mais imposto depois.

A SAL Consultoria simula os cenários de atualização de valores, orienta a declaração de espólio e organiza a documentação dos imóveis para a partilha. Atos privativos da advocacia são conduzidos por advogado parceiro regularmente inscrito na OAB.