Quem vende um imóvel por valor maior do que pagou tem, em regra, imposto de renda a recolher sobre a diferença. É o chamado ganho de capital. Muitos proprietários só descobrem essa obrigação depois de receber o dinheiro, quando o prazo de pagamento já está correndo. Entender como o imposto é calculado e quais isenções existem permite planejar a venda e, em vários casos, reduzir ou eliminar o tributo de forma legal.

Como o ganho de capital é calculado

O ganho corresponde à diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. O custo é o valor informado na declaração de imposto de renda, que pode ser acrescido de reformas, ampliações e benfeitorias, desde que comprovadas por notas fiscais e documentos e lançadas na declaração. A comissão de corretagem paga pelo vendedor também pode ser abatida do valor de venda.

Imóveis comprados há muito tempo têm reduções adicionais. Para bens adquiridos até 1969, o ganho é isento. Para os adquiridos entre 1970 e 1988, há um percentual de redução que aumenta conforme o ano da compra. Além disso, a lei prevê fatores de redução aplicados automaticamente pelo programa da Receita Federal, que diminuem o ganho tributável em função do tempo em que o imóvel permaneceu com o vendedor.

Alíquotas e prazo de pagamento

As alíquotas são progressivas. O ganho de até R$ 5 milhões é tributado a 15%. A parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, a 17,5%. Entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões, a 20%. Acima disso, a 22,5%.

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O cálculo é feito no programa de Apuração dos Ganhos de Capital, o GCAP, da Receita Federal, e os dados são importados depois para a declaração anual. Em vendas parceladas, o imposto é recolhido proporcionalmente a cada parcela recebida.

Isenção do imóvel único de até R$ 440 mil

Fica isento o ganho na venda do único imóvel que a pessoa possui, desde que o valor de venda não ultrapasse R$ 440 mil e que ela não tenha vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores. Os três requisitos precisam estar presentes ao mesmo tempo. Quem tem um terreno ou uma sala comercial além da casa vendida, por exemplo, não se enquadra.

Isenção pela compra de outro imóvel residencial em 180 dias

É a isenção mais usada. Se o vendedor aplicar o valor recebido na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, contados da assinatura do contrato de venda, o ganho fica isento. Se aplicar apenas parte do valor, a isenção é proporcional.

O benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos e exige atenção a alguns detalhes. O imóvel comprado deve ser residencial. O prazo conta da venda, não da escritura nem do recebimento. E a opção pela isenção precisa ser informada no GCAP. Quem pretende vender um imóvel e comprar outro deve organizar o calendário das duas operações antes de assinar o primeiro contrato.

Situações que merecem cuidado

Imóveis herdados têm como custo de aquisição o valor atribuído no inventário. Se esse valor foi o antigo, constante da declaração do falecido, o ganho na venda pelos herdeiros tende a ser maior. A escolha feita no inventário repercute anos depois.

Imóveis que pertencem a uma empresa ou holding seguem regras próprias de tributação da pessoa jurídica, que não se confundem com as da pessoa física.

Também é importante que o valor declarado na escritura e no ITBI corresponda ao preço real. Valores subdeclarados podem gerar autuação para o comprador e reduzir o custo de aquisição que ele usará em uma venda futura.

Exemplo simplificado

Imagine um apartamento comprado por R$ 400 mil, com R$ 60 mil em reformas comprovadas e declaradas, vendido por R$ 700 mil com R$ 30 mil de corretagem paga pelo vendedor. O ganho bruto seria de R$ 210 mil, antes da aplicação dos fatores de redução. Se o vendedor comprar outro imóvel residencial de R$ 700 mil em até 180 dias, o ganho fica integralmente isento.

Conclusão

O imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis pode ser significativo, mas a legislação oferece reduções e isenções relevantes. O segredo está em planejar antes da venda, conferir a documentação das benfeitorias e respeitar os prazos.

A SAL Consultoria calcula o ganho de capital, avalia o enquadramento nas isenções e orienta o calendário de venda e recompra de imóveis. Atos privativos da advocacia são conduzidos por advogado parceiro regularmente inscrito na OAB.