Antes de assinar qualquer compromisso de compra, o documento mais importante a examinar é a matrícula do imóvel. É nela que o cartório de registro de imóveis reúne a história jurídica do bem: quem é o proprietário, como ele adquiriu, quais dívidas ou restrições pesam sobre o imóvel e se a construção existente está regularizada. Saber ler esse documento evita boa parte dos problemas que aparecem depois do pagamento.

O que é a matrícula e onde obtê-la

Cada imóvel tem uma matrícula própria, com número único, aberta no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde ele está localizado. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) determina que todos os atos relevantes sobre o bem sejam lançados ali, em ordem cronológica.

A certidão pode ser pedida diretamente no cartório ou pela internet, no portal do Operador Nacional do Registro Eletrônico (ONR). Para negociar, peça a certidão de inteiro teor atualizada, de preferência emitida há poucos dias. Para lavrar a escritura, o tabelião exige certidão de ônus reais emitida há no máximo 30 dias.

Como o documento é organizado

A matrícula começa com a descrição do imóvel, que traz endereço, área, medidas, confrontações e, quando houver, o número do cadastro municipal. Logo depois aparece o proprietário que constava quando a matrícula foi aberta.

Em seguida vêm os lançamentos numerados, que podem ser de dois tipos. Os registros, identificados pela letra R, tratam de atos que transferem ou oneram a propriedade, como compra e venda, doação, hipoteca e alienação fiduciária. As averbações, identificadas por AV, registram alterações e informações complementares, como construção, mudança de nome da rua, casamento do proprietário, cancelamento de uma hipoteca ou existência de uma ação judicial.

A leitura deve ser feita do começo ao fim. Um ônus registrado no início pode ter sido cancelado por uma averbação posterior, e só a sequência completa mostra a situação atual.

Pontos que merecem atenção

Alguns lançamentos pedem análise cuidadosa antes de seguir com a compra:

• hipoteca ou alienação fiduciária ainda não cancelada;
• penhora, arresto ou indisponibilidade decretada por juiz;
• averbação de ação judicial ou de execução contra o proprietário;
• usufruto, cláusulas de inalienabilidade ou de impenhorabilidade;
• divergência entre a área descrita e a área real do terreno;
• construção existente que nunca foi averbada.

Nem toda restrição impede o negócio. Uma alienação fiduciária, por exemplo, pode ser quitada com parte do preço no próprio dia da escritura. O que não pode acontecer é o comprador descobrir o problema depois de pagar.

Quem aparece como dono

O proprietário é quem consta no último registro de transmissão. Se o vendedor apresenta um contrato particular ou uma escritura que nunca foi registrada, ele ainda não é dono perante terceiros. Também é preciso conferir o estado civil. Se o proprietário é casado, o cônjuge normalmente precisa assinar a venda, conforme o regime de bens.

Imóveis recebidos por herança exigem atenção especial. Enquanto o formal de partilha ou a escritura de inventário não for registrado, a matrícula continua em nome de quem faleceu, e a venda depende da conclusão do inventário ou de autorização específica.

A matrícula concentra as informações

Desde a Lei 13.097/2015, vale o princípio da concentração na matrícula. Em regra, o comprador de boa-fé não pode ser surpreendido por ações ou restrições que não estavam averbadas na matrícula no momento da compra. A lei traz exceções, e por isso a análise da matrícula deve vir acompanhada das certidões pessoais do vendedor, como distribuição de ações cíveis, trabalhistas e fiscais, e protestos.

Construção e área real

Em cidades como Arujá, é comum encontrar casas em condomínios e loteamentos onde a matrícula descreve apenas o terreno. Nesses casos, a construção não está averbada, o que pode dificultar o financiamento bancário e a venda futura. A regularização exige habite-se ou documento equivalente da prefeitura e, em regra, a comprovação dos recolhimentos previdenciários da obra.

Divergências de área também são frequentes em imóveis antigos. Elas podem ser corrigidas por retificação, mas o ideal é identificá-las antes de definir o preço.

Conclusão

A matrícula é o ponto de partida de qualquer compra segura. Ler os registros e averbações em ordem, confirmar quem é o proprietário e cruzar essas informações com as certidões do vendedor permite negociar com conhecimento real dos riscos. Se encontrar algum lançamento que não consegue interpretar, vale pedir uma análise antes de assinar o compromisso de compra e venda.

A SAL Consultoria faz a análise documental de imóveis e vendedores em Arujá e região. Quando a demanda envolve atos privativos da advocacia, a atuação é conduzida por advogado parceiro regularmente inscrito na OAB.