Na compra de um imóvel, é comum a prefeitura emitir a guia do ITBI com base em um valor de referência maior do que o preço efetivamente pago. Muitos compradores recolhem o imposto sem questionar, porque precisam da guia para lavrar a escritura. Desde 2022, porém, o Superior Tribunal de Justiça definiu que essa prática não é compatível com a lei, e quem pagou a mais pode buscar a diferença.

O que o STJ decidiu no Tema 1.113

Ao julgar o Recurso Especial 1.937.821, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou três entendimentos que vinculam os demais tribunais.

O primeiro é que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Ela não está vinculada à base do IPTU, que nem sequer pode ser usada como valor mínimo.

O segundo é que o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pelo município por meio de processo administrativo próprio, previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, com direito de defesa.

O terceiro é que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência estabelecido de forma unilateral.

O que isso significa na prática

Se você comprou um imóvel por um preço real e declarou esse valor, o ITBI deve ser calculado sobre ele. A prefeitura pode discordar, mas precisa abrir um procedimento, demonstrar por que o preço não corresponde ao mercado e permitir que você apresente provas, como laudos, anúncios de imóveis semelhantes e o próprio histórico da negociação.

O que a decisão não permite é a cobrança automática pelo valor de uma tabela municipal, sem análise do caso concreto. Também não autoriza declarar valores artificialmente baixos. O preço informado deve ser o efetivamente pago, sob pena de autuação e de problemas em uma venda futura, já que o valor de aquisição servirá de base para o cálculo do ganho de capital.

Como pagar o valor correto na compra

Algumas prefeituras já ajustaram seus sistemas e aceitam o valor declarado. Outras continuam emitindo a guia pelo valor de referência. Nesses casos, há caminhos possíveis.

O primeiro é o pedido administrativo, apresentado antes do pagamento, para que o imposto seja calculado sobre o valor da transação. O segundo, quando a prefeitura se recusa ou não responde a tempo, é o mandado de segurança, ação judicial que pode garantir o recolhimento pelo valor declarado sem atrasar a escritura. A escolha depende do prazo da operação e da diferença em jogo.

Como recuperar o que foi pago a mais

Quem já recolheu o ITBI sobre um valor de referência superior ao preço real pode pedir a restituição da diferença. O Código Tributário Nacional estabelece o prazo de cinco anos, contados do pagamento, para esse pedido.

A restituição pode ser solicitada administrativamente, na própria prefeitura, ou por ação judicial de repetição de indébito. Os documentos básicos são a guia paga, a escritura ou o contrato com o valor da transação e, quando houver, comprovantes de que o preço corresponde ao mercado, como o laudo do banco no caso de financiamento.

Em compras de imóveis de maior valor, a diferença entre o valor de referência e o preço real pode representar alguns milhares de reais. Por isso vale revisar as compras feitas nos últimos cinco anos.

Cuidados com a declaração

A proteção dada pelo STJ depende da boa-fé do contribuinte. Se a prefeitura demonstrar que o valor declarado é muito inferior ao de mercado, pode lançar a diferença com multa. Guarde a documentação da negociação, especialmente quando o preço ficou abaixo da média da região por motivos concretos, como necessidade de reforma, pendências documentais ou venda urgente.

Também é recomendável que o valor da escritura, o valor declarado no ITBI e o valor informado na declaração de imposto de renda sejam os mesmos. Divergências entre esses documentos chamam a atenção da fiscalização.

Conclusão

O Tema 1.113 do STJ deu segurança ao comprador que declara o valor real da transação. O ITBI deve incidir sobre o preço efetivamente pago, e o município que discordar precisa provar, em processo próprio, que esse valor não corresponde ao mercado. Quem pagou a mais nos últimos cinco anos pode buscar a restituição.

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