Os leilões de imóveis atraem cada vez mais compradores e investidores, porque os lances iniciais costumam ficar abaixo do valor de mercado. O desconto, porém, tem uma razão de ser. Imóveis leiloados podem estar ocupados, ter dívidas pendentes ou estar envolvidos em discussões judiciais. Quem estuda o edital e a documentação antes do lance reduz bastante esses riscos.

Leilão judicial e leilão extrajudicial

Há dois tipos principais. O leilão judicial acontece dentro de um processo, geralmente uma execução de dívida, e segue as regras do Código de Processo Civil. O leilão extrajudicial ocorre fora do Judiciário, em geral quando o comprador de um imóvel financiado com alienação fiduciária deixa de pagar e o banco retoma o bem, conforme a Lei 9.514/1997.

As regras de pagamento, de prazos e de transferência da posse variam entre esses modelos. Por isso a primeira providência é identificar qual é o tipo de leilão e quem o está promovendo.

O edital é o documento principal

Tudo o que interessa ao arrematante deve estar no edital. Leia com atenção a descrição do imóvel, o valor de avaliação, o lance mínimo em cada praça, as condições de pagamento, a comissão do leiloeiro e, principalmente, a forma como serão tratadas as dívidas existentes. O edital também informa se o imóvel está ocupado e quem será responsável pela desocupação.

Quando o edital é omisso ou contraditório em algum ponto, a recomendação é não dar lance até esclarecer a dúvida com o leiloeiro ou com o juízo.

Dívidas de IPTU

O Código Tributário Nacional prevê que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários sobre o imóvel se sub-rogam no preço pago. Em outras palavras, as dívidas de IPTU anteriores são quitadas com o valor do lance, e o arrematante recebe o imóvel livre delas.

Em outubro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça reforçou esse entendimento no Tema 1.134 dos recursos repetitivos. A corte considerou inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante a responsabilidade pelos tributos anteriores à arrematação. A tese vale para leilões cujos editais foram publicados depois do julgamento, com exceção dos processos e pedidos administrativos que já estavam pendentes.

Dívidas de condomínio

A situação do condomínio é diferente. A taxa condominial acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o dono. A jurisprudência do STJ dá peso à informação constante do edital. Se o edital avisou sobre os débitos condominiais, o arrematante pode ter de quitá-los. Em imóveis em condomínio, peça ao administrador uma declaração atualizada de débitos antes do leilão.

Imóvel ocupado

Muitos imóveis vão a leilão ainda ocupados pelo antigo proprietário ou por inquilinos. No leilão judicial, o arrematante pode pedir ao juiz a imissão na posse. No leilão extrajudicial, a desocupação é buscada por ação de reintegração de posse, que a lei permite ser concedida em caráter liminar.

Em ambos os casos, há custo e tempo. Inclua no cálculo do investimento os honorários, eventuais despesas com mudança ou acordo com o ocupante e o período em que o imóvel não poderá ser usado nem alugado.

Análise da matrícula e do processo

Além do edital, examine a matrícula atualizada do imóvel. Verifique se existem outras penhoras, indisponibilidades, hipotecas ou alienações fiduciárias além daquela que originou o leilão. No leilão judicial, consulte também o andamento do processo, para saber se há recursos ou pedidos de nulidade pendentes que possam atrasar ou anular a arrematação.

No leilão extrajudicial, confira se o procedimento de consolidação da propriedade em nome do banco foi feito corretamente, com intimação do devedor. Falhas nessa etapa são a principal causa de ações que questionam o leilão.

Custos além do lance

O valor final da compra inclui a comissão do leiloeiro, normalmente prevista no edital, o ITBI, as custas de registro da carta de arrematação ou da escritura, eventuais débitos que não forem quitados com o preço e o custo de regularização ou reforma. Some esses itens antes de definir o lance máximo. Um desconto de 40% sobre a avaliação pode desaparecer se o imóvel tiver muitas pendências.

Conclusão

Arrematar um imóvel em leilão pode ser vantajoso para quem faz a lição de casa. Ler o edital por completo, conferir a matrícula, entender o tratamento das dívidas e calcular o custo da desocupação são passos que separam um bom investimento de um problema prolongado.

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