Muita gente acredita que, depois de assinar a escritura no cartório de notas, o imóvel já é seu. Não é assim. No direito brasileiro, a propriedade de um imóvel só passa ao comprador quando o título é registrado na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Entre a escritura e o registro existe um intervalo em que o comprador ainda está exposto a riscos, e muitos deixam essa etapa para depois.

Três documentos diferentes

O contrato particular de compromisso de compra e venda, muitas vezes chamado de compromisso ou de contrato de gaveta, registra o acordo entre as partes, o preço e as condições de pagamento. Ele obriga quem assinou, mas não transfere a propriedade.

A escritura pública é lavrada pelo tabelião de notas. O Código Civil exige escritura para a transferência de imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, salvo exceções previstas em lei, como os contratos de financiamento imobiliário, que têm força de escritura.

O registro é o ato praticado pelo oficial do registro de imóveis, que lança a transferência na matrícula. O artigo 1.245 do Código Civil é direto ao dizer que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título e que, enquanto ele não ocorre, o vendedor continua sendo considerado dono.

Os riscos de não registrar

Enquanto a escritura não é registrada, o imóvel continua em nome do vendedor perante terceiros. Isso abre espaço para problemas que independem da boa-fé do comprador.

Credores do vendedor podem obter a penhora do imóvel em processos de cobrança. Se o vendedor falecer, o bem entra no inventário dele, e o comprador terá de comprovar a compra perante os herdeiros. Em situações extremas, o vendedor pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa, e terá preferência quem registrar primeiro.

Desde a Lei 13.097/2015, a matrícula concentra as informações relevantes sobre o imóvel, e o comprador que registra seu título passa a contar com essa proteção. Quem não registra fica fora dela.

Quando o ITBI é devido

O Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.124 da repercussão geral, que o fato gerador do ITBI só ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá pelo registro. Na prática, muitos municípios ainda exigem o recolhimento antes da lavratura da escritura, e os cartórios costumam pedir a guia quitada para praticar o ato. O que o entendimento do STF afasta é a cobrança sobre etapas anteriores, como o compromisso de compra e venda ou a cessão de direitos.

Vale lembrar também que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, e não um valor de referência fixado unilateralmente pela prefeitura, conforme o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça.

Como regularizar um contrato de gaveta

Quem comprou por contrato particular e nunca transferiu o imóvel tem alguns caminhos. O mais simples é procurar o vendedor para lavrar a escritura definitiva, desde que ele esteja disponível e o preço tenha sido quitado.

Se o vendedor não colaborar ou não puder ser localizado, a Lei 14.382/2022 criou a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no registro de imóveis, sem necessidade de processo judicial, desde que cumpridos os requisitos legais. Quando a cadeia de contratos é longa ou a documentação está incompleta, a usucapião, judicial ou extrajudicial, pode ser a solução mais adequada.

Cuidados no dia da escritura

Antes de assinar, confira se as certidões do imóvel e do vendedor estão atualizadas, se o ITBI foi recolhido pelo valor correto e se a descrição do imóvel na escritura coincide com a matrícula. Depois da assinatura, leve o traslado ao registro de imóveis sem demora. O protocolo garante a prioridade do seu título em relação a outros que cheguem depois.

Se o cartório formular exigências, a chamada nota devolutiva, responda dentro do prazo indicado. Exigências não cumpridas fazem o protocolo perder a validade, e a prioridade se perde junto.

Conclusão

A escritura formaliza o negócio, mas é o registro que torna o comprador proprietário. Tratar o registro como a etapa final e indispensável da compra protege o patrimônio contra dívidas do vendedor, disputas de herança e vendas duplicadas.

A SAL Consultoria acompanha compras de imóveis da negociação ao registro e atua na regularização de contratos de gaveta. Atos privativos da advocacia são conduzidos por advogado parceiro regularmente inscrito na OAB.