Comprar um imóvel na planta costuma permitir preço menor e pagamento parcelado durante a obra. Em troca, o comprador assume riscos que não existem na compra de um imóvel pronto, como atraso na entrega, mudanças no projeto e dificuldade de desfazer o negócio se a situação financeira mudar. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras claras para esses cenários, e conhecê-las antes de assinar faz diferença.

Antes de assinar, confira o registro da incorporação

A incorporadora só pode vender unidades depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis, como determina a Lei 4.591/1964. Esse registro reúne o projeto aprovado, a descrição das unidades, a documentação do terreno e as certidões da empresa. Peça o número do registro e uma certidão da matrícula do terreno. Se o empreendimento ainda não tem incorporação registrada, a venda é irregular.

Verifique também se a obra está submetida ao patrimônio de afetação. Nesse regime, o terreno, a construção e os recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora. Se a empresa enfrentar dificuldades financeiras em outros projetos, os compradores daquela obra têm mais proteção.

O quadro-resumo do contrato

Todo contrato de compra na planta deve começar com um quadro-resumo. Ali precisam constar o preço total, o valor da entrada, a forma de pagamento, o índice de correção, a data prevista de entrega, a existência ou não de patrimônio de afetação e as consequências do desfazimento do contrato. Se alguma dessas informações estiver ausente ou confusa, peça esclarecimento por escrito antes de pagar qualquer valor.

Durante a obra, as parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC. Depois da entrega das chaves, o índice normalmente muda e podem incidir juros. Simule o valor das parcelas nos dois períodos para não ter surpresa no fluxo de caixa.

Prazo de arrependimento

Quando a compra é feita em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode desistir em até sete dias, com devolução integral do que pagou, inclusive da comissão de corretagem. Esse direito vale para a fase inicial e precisa ser exercido por escrito, dentro do prazo.

Atraso na entrega

A lei admite que o contrato preveja tolerância de até 180 dias além da data prometida, sem penalidade para a incorporadora. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode escolher entre dois caminhos.

O primeiro é desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, acrescido da multa prevista no contrato, em até 60 dias. O segundo é manter a compra e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, até a entrega efetiva. A escolha depende do estágio da obra, da necessidade do imóvel e da saúde financeira da incorporadora.

Distrato por iniciativa do comprador

Se é o comprador quem desiste depois do prazo de arrependimento, a incorporadora pode reter parte do que foi pago. A lei permite descontar a comissão de corretagem e uma multa de até 25% dos valores pagos. Quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, essa multa pode chegar a 50%.

O prazo de devolução também muda. Com patrimônio de afetação, a restituição ocorre em até 30 dias depois da emissão do habite-se. Sem esse regime, o pagamento deve ser feito em até 180 dias contados do distrato. Se o comprador já recebeu o imóvel, podem ser descontados ainda valores pela fruição do bem, impostos e taxas de condomínio do período.

Antes de pedir o distrato, vale avaliar a cessão do contrato a outra pessoa. Em muitos casos, transferir os direitos a um novo comprador, com anuência da incorporadora, preserva uma parte maior do valor investido.

Na entrega das chaves

A vistoria deve ser feita com atenção, comparando o imóvel com o memorial descritivo. Defeitos aparentes devem ser apontados por escrito no termo de vistoria. Depois da entrega, a construtora continua respondendo pela solidez e segurança da obra por cinco anos, conforme o Código Civil.

A propriedade, porém, só passa ao comprador com o registro da escritura ou do contrato de financiamento na matrícula da unidade. Até lá, a prioridade é concluir essa etapa e recolher o ITBI devido.

Conclusão

A compra na planta pode ser um bom negócio, desde que o comprador conheça a incorporação, leia o quadro-resumo e entenda as regras de atraso e de distrato antes de se comprometer. Uma análise prévia do contrato e da documentação do empreendimento costuma custar muito menos do que um litígio futuro.

A SAL Consultoria analisa contratos de compra na planta, cessões de direitos e documentação de empreendimentos. Atos privativos da advocacia são conduzidos por advogado parceiro regularmente inscrito na OAB.