Quem tem imóveis alugados costuma se perguntar se vale a pena manter a renda na pessoa física ou transferir os bens para uma empresa, a chamada holding patrimonial. A resposta depende da renda mensal, do número de imóveis, dos planos para a sucessão e, a partir de agora, também das regras da Reforma Tributária e da nova tributação de dividendos. Não existe fórmula pronta, mas existem números que ajudam a decidir.

Como o aluguel é tributado na pessoa física

Na pessoa física, o aluguel entra na tabela progressiva do imposto de renda, com alíquota que chega a 27,5%. Quando o inquilino é pessoa física, o próprio locador deve recolher o imposto todo mês pelo carnê-leão. Quando o inquilino é empresa, ela faz a retenção na fonte. Podem ser deduzidos o IPTU, a taxa de administração da imobiliária e as despesas de condomínio pagas pelo proprietário, desde que não tenham sido repassadas ao inquilino.

Para quem recebe aluguéis relevantes, a alíquota efetiva fica próxima do teto. Além disso, a Lei 15.270/2025 criou uma tributação mínima para rendas anuais acima de R$ 600 mil, o que alcança também parte dos rendimentos que antes escapavam da tabela progressiva.

Como o aluguel é tributado na holding

Na holding optante pelo lucro presumido, a tributação incide sobre uma base presumida de 32% da receita de aluguel. Somando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, a carga costuma ficar entre 11% e 15% do faturamento, conforme o valor mensal recebido. Para empresas com receita anual acima de R$ 5 milhões, a Lei Complementar 224/2025 aumentou em 10% os percentuais de presunção sobre a parcela excedente.

A diferença em relação aos 27,5% da pessoa física é o principal argumento a favor da holding. Mas a conta não termina aí.

O que mudou com a tributação dos dividendos

Até 2025, os lucros distribuídos pela holding aos sócios eram totalmente isentos. Com a Lei 15.270/2025, os dividendos pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física acima de R$ 50 mil por mês passaram a sofrer retenção de 10% na fonte, e esses valores também entram no cálculo da tributação mínima anual. Para famílias com renda de aluguel moderada, distribuída em valores mensais abaixo desse limite, o efeito é pequeno. Para patrimônios maiores, a vantagem da holding diminui e precisa ser recalculada.

A Reforma Tributária e a locação

A partir de 2027, com a CBS, e de forma gradual até 2033, com o IBS, a locação de imóveis passa a ser tributada pelos novos tributos sobre consumo, com redução de 70% da alíquota. A holding que aluga imóveis será contribuinte. A pessoa física só será contribuinte se tiver receita de aluguel acima de R$ 240 mil no ano e mais de três imóveis locados. Isso significa que, para pequenos proprietários, a pessoa física pode ficar fora do IBS e da CBS, enquanto a holding pagará os novos tributos, embora possa aproveitar créditos e repassar parte do custo em contratos com inquilinos empresariais.

Custos que entram na comparação

• ITBI na integralização dos imóveis ao capital social, quando a prefeitura entende que a atividade preponderante é imobiliária;
• escrituras, registros e alterações contratuais;
• contabilidade mensal e obrigações acessórias da empresa;
• ganho de capital, se os imóveis forem integralizados por valor superior ao declarado.

Em muitos casos, a economia anual com o imposto de renda paga esses custos em poucos anos. Em outros, especialmente com poucos imóveis e renda baixa, a pessoa física continua sendo a opção mais simples e mais barata.

A sucessão também pesa

A holding não serve apenas para reduzir impostos sobre o aluguel. Ela permite organizar a sucessão com a doação de quotas, cláusulas de usufruto, inalienabilidade e regras de administração, evitando o condomínio entre herdeiros e um inventário com imóveis espalhados. Com a Lei Complementar 227/2026, porém, o ITCMD sobre doação de quotas passará a considerar valor de mercado, o que exige planejamento cuidadoso de prazo e de avaliação.

Conclusão

A escolha entre pessoa física e holding para imóveis alugados depende de uma simulação com os números reais da família, considerando imposto de renda, dividendos, IBS e CBS, custos de constituição e objetivos sucessórios. A decisão tomada sem cálculo pode sair mais cara do que manter tudo como está.

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